Legalizacija – kaj je in kako se je lotimo

Črna gradnja ali uradno nedovoljena gradnja je vsaka nelegalna, neskladna ali nevarna gradnja. Legalizacijski postopek se izvaja za vsak že zgrajen objekt, za katerega ni bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje oz. je bil zgrajen v nasprotju z njegovimi pogoji.

Z opravljenim legalizacijskim postopkom objekt pridobi gradbeno in uporabno dovoljenje brez katerega danes na banki ni več mogoče pridobiti hipotekarnega kredita, zato je legalizacija od sprejetja nove zakonodaje junija 2018 eden izmed najpogostejših upravnih postopkov.

Nov Gradbeni zakon (Gradbeni zakon (Uradni list RS, št. 61/1772/17 – popr.65/20 in 15/21 – ZDUOP) se o možnostih legalizacije opredeljuje med 113.-118. členom. Navaja štiri različne postopke, ki imajo svoje obvezne vsebine in se delijo glede na čas izvedene črne gradnje.

TIP 1: »UPORABNO DOVOLJENJE ZA OBJEKTE Z DOVOLJENIM ODSTOPANJEM OD GD«

V primeru, da objekt, ki je bil zgrajen neskladno z gradbenim dovoljenjem pred 17.11.2017, nima uporabnega dovoljenja, ga lahko pridobimo po 113. členu GZ. Pomembno pri tem je, da so odstopanja od gradbenega dovoljenja dopustna po 66. členu; to pomeni, da obravnavan objekt ne posega na druga zemljišča, ne spremeni spremembe namembnosti, je v skladu s prostorskimi akti, sprememba ne vpliva na izdano mnenje mnenjedajalcev in se posamezne dimenzije objekta ne povečajo za 0,30 m. Dokumentacija za pridobitev uporabnega dovoljenja se izdela na podlagi aktov, ki so veljali v času gradnje ali pa tistih, ki veljajo v času izdaje uporabnega dovoljenja. Objekt po prejemu uporabnega dovoljenja ni nelegalen ali neskladen in se lahko uporablja.

TIP 2: »NOVEJŠA ČRNA GRADNJA« – MED 1998 IN 2017 – 114. ČLEN

(najobsežnejši postopek)

V primeru, da je bil objekt zgrajen do strehe pred 17.11.2017 (a ne pred 1998) brez dovoljenja oz. v nasprotju z njim, se tak objekt lahko legalizira po 114. členu. Ta postopek je podoben pridobivanju gradbenega dovoljenja za novogradnjo. Potrebno je pripraviti posnetek obstoječega stanja s fotografijami in tehničnimi risbami, izdelati geodetski načrt in elaborat za vpis v kataster stavb, pridobiti mnenja pristojnih mnenjedajcev in izpolniti kar nekaj upravno tehnične dokumentacije ter drugih obrazcev za legalizacijski postopek. Upravna enota izda odločbo o legalizaciji v primeru, da je plačano nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora in komunalni prispevek. Poleg tega pa mora objekt ustrezati sedanjim veljavnim prostorskim predpisom ali tistim, ki so veljala v času začetka gradnje.

Kadar objekte ni možno uskladiti s prostorskimi akti ali ga sanirati tako, da bi ustrezal gradbenotehničnim pogojem, se lahko poslužujemo lokacijske preveritve, po kateri nam lahko občina odobri indvidiualno odstopanje od prostorskih aktov ter s tem odobri željeno legalizacijo objekta. A takšen postopek se lahko zavleče na nekaj let, njegovo uspešnost pa ni vedno moč zagotoviti.

TIP 3: »OBJEKTI DALJŠEGA OBSTOJA« – MED 1968 IN 1998 – 117. ČLEN

(srednje obsežen postopek)

Drugi tip legalizacije, ki ga opredeljuje 117. člen GZ pride v poštev za objekte, ki so bili zgrajeni pred 1.1.1998 in se jih imenuje kot objekte daljšega obstoja.

Pomembno je omeniti, da se za objekte daljšega obstoja upošteva le tiste objekte, ki se po 31.12.1998 objekt nikakor niso spremenili po svojem obsegu (širina, višina), obliki (naklon strehe) in/ali namembnosti (garaža-stanovanje). Pri tej legalizaciji se ne preverja skladnosti s prostorskimi akti, zato je ta tip legalizacije dosti lažji od prvega. Potrebno je pripraviti posnetek stanja, dokazati, da je objekt bil zgrajen pred 1.1.1998 in ga evidentirati v kataster stavb.

Ne izognemo pa se obveznih upravnim taksam, med katere sodita tudi plačilo komunalnega prispevka in nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora.

TIP 4: »OBJEKTI Z DOMNEVO O SKLADNOSTI« – pred 1968 I– 118. ČLEN

Če pa je mogoče dokazati, da je bil objekt zgrajen pred 31.12.1967 in se po 31.12.1967 nikakor ni spremenil v svojem obsegu (širina, višina), obliki (naklon strehe) in/ali namembnosti (garaža-stanovanje) – za kar se pridobi potrebno državno dokazilo iz Geodestkega Inštituta Slovenije, se objekt zgolj evidentira v zemljiškem katastru ter izpolni enostaven obrazec za zahtevo za izdajo odločbe o domnevni izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja in vloži na pristojno upravno enoto.

Potrebno pa je opozoriti, da vseh objektov ni mogoče legalizirati. Objekti so lahko v nasprotju z različnimi občinskimi prostorskimi akti, ki jih lahko najdemo v lokacijski informaciji, v območjih, kjer gradnja ni dovoljenja ali pa legalizaciji upravičeno nasprotuje morebitni stranski udeleženec. V teh primerih legalizacija objekta žal ni možna.

Vsaka legalizacija je unikatna in da ne bomo črnogledi je tu potrebno tudi dodati, da se lahko, ob sodelovanju s strokovnjaki, dosti stori.

Pripravila: Sanja Djurdjević, d.i.a.u.