5 pomembnih sprememb v GZ-1

Z 31. decembrom 2021 je pričel veljati nov gradbeni zakon (GZ-1), ki bo stopil v veljavo s prvim junijem 2022. Takrat stopi v veljavo tudi nov zakon o urejanju prostora (ZureP-3). Tako bomo letos pričeli z uporabo dveh novih zakonov, ki bi naj prinesla enostavnejše, hitrejše, cenejše in digitalizirane rešitve. Ob enem se vzpostavlja tudi dodatna pravna podalaga za poslovanje v elektronski obliki (e-Graditev), ki naj bi začel delovati do prvega januarja 2024. 

Za vas smo pripravili izvleček petih najpomembnejših sprememb, ki jih prinaša GZ-1 v zvezi z graditvijo in rekonstrukcijo objektov. 

I. DEFINICIJA OBJEKTA 

 (3. člen/ 25. odstavek)

Izsek iz zakona:

»Objekt je s tlemi povezana stavba ali gradbeni inženirski objekt, narejen iz gradbenih proizvodov, proizvodov in naravnih materialov, skupaj z vgrajenimi inštalacijami in tehnološkimi napravami, ki jih objekt potrebuje za svoje delovanje; objekt je povezan s tlemi, če je temeljen ali s pomočjo gradbenih del povezan s tlemi na stalno določenem mestu in ga ni mogoče premakniti ali odstraniti brez škode za njegovo bistvo; za objekt se štejeta tudi začasni objekt in grajeni objekt na drevesu, ki je namenjen opravljanju dejavnosti.« 

Ena od prvih novosti, ki jih opazimo pri branju novega zakona je definicija objekta. Do sedaj je za objekt veljala stavba, gradbeno inženirski objekt ali drug gradbeni poseg, ki je narejen z gradbenimi, zaključnimi gradbenimi oz. inštalacijskimi deli, sestavljen iz gradbenih proizvodov, proizvodov ali naravnih materialov, v katerem so vgrajene inštalacije in naprave, ki so namenjene njegovemu delovanju. Nov gradbeni zakon (GZ-1) pa ponovno dodaja kriterij, ki je bil vključen že v Zakonu o graditvi objektov (ZGO-1), in sicer da je stavba oz. gradbeno inženirski objekt povezan s tlemi in ga ni mogoče prestaviti, brez škode za njegovo bistvo. 

To pomeni, da nam z uveljavitvijo GZ-1 za postavljanje premičnih glamping objektov in različnih montažnih bivalnih objektov ne bo potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje.

II. KOMUNALNI PRISPEVEK 

(76. člen / 1. odstavek) 

Izsek iz zakona:

» (1) Po pravnomočnosti oziroma dokončnosti gradbenega dovoljenja za zahtevni objekt in manj zahtevni objekt se prijavi začetek gradnje z naslednjimi podatki in dokumentacijo: 

– zakoličbeni zapisnik iz prejšnjega člena, kadar je ta zahtevan; 

– projektna dokumentacija za izvedbo gradnje, izdelana v skladu s predpisom iz desetega odstavka 39. člena tega zakona, če se ta zahteva v skladu s 73. členom tega zakona, ki sta jo podpisala projektant in vodja projektiranja, pri čemer je njen sestavni del tudi njuna podpisana izjava, da so v projektni dokumentaciji za izvedbo gradnje v celoti izpolnjene zahteve iz 25. člena tega zakona; 

– podatki o nadzorniku ter osebno ime in identifikacijska številka vodje nadzora; 

– potrdilo občine o plačanem komunalnem prispevku, če tako določa zakon, ki ureja prostor; 

– mnenje organizacije, pristojne za ohranjanje narave, da so izpolnjeni pogoji za delovanje izravnalnih ukrepov, če so bili v gradbenem dovoljenju zaradi prevlade druge javne koristi nad javno koristjo ohranjanja narave določeni izravnalni ukrepi, ki morajo biti izvedeni pred začetkom gradnje; 

– pravnomočno okoljevarstveno dovoljenje, če tako določa zakon, ki ureja varstvo okolja.«

Dobrodošla sprememba novega gradbenega zakona za marsikaterega investitorja je glede plačila komunalnega prispevka. Eden od pogojev za pridobitev gradbenega dovoljenja po veljavnem GZ je plačan komunalni prispevek oz. dokazila, da so na drug način izpolnjene investitorjeve dolžnosti v zvezi s plačilom komunalnega prispevka. 

Novost, ki jo prinaša gradbeni zakon je ta, da nam po GZ-1 za pridobitev gradbenega dovoljenja ne bo potrebno poravnati komunalnega prispevka, le- tega bo potrebno poravnati šele pred prijavo začetka gradnje. 

To nam bo predvsem olajšalo pri pridobivanju kredita, saj je pravnomočno gradbeno dovoljenje pogoj za pridobitev kredita za gradnjo hiše, poleg tega pa mora biti pracela že v naši lasti.

III. MANJŠA REKONSTRUKCIJA 

(7. člen) 

Izsek iz zakona:

» (1) Manjša rekonstrukcija se izvaja na podlagi pisnega mnenja pooblaščenega strokovnjaka s področja gradbeništva, prizidavo zunanjega stopnišča ali dvigala pa tudi na podlagi pisnega mnenja pooblaščenega arhitekta, s katerim se predvidi rešitev, ki gradbenotehnične lastnosti objekta izboljša ali vsaj ne poslabšuje. Pooblaščeni strokovnjak s področja gradbeništva po izvedeni manjši rekonstrukciji ustreznost izvedenih del pisno potrdi. 

(2) Za manjše rekonstrukcije, ki pomenijo manjše povečanje prostornine ali prizidave zunanjega stopnišča ali dvigala, je treba poleg mnenja in potrdila iz prejšnjega odstavka pridobiti tudi soglasje občine glede skladnosti s prostorskim aktom. 

(3) Podrobnejšo vsebino in obliko mnenja in potrdila iz prvega odstavka tega člena predpiše minister.« 

Nov gradbeni zakon GZ-1 uvaja nov gradbeni inštrument t.i. manjše rekonstrukcije, katere namen je zapolniti praznino med vzdrževalnimi deli in rekonstrukcijo. Definicija manjše rekontrukcije ne navaja oz. omejuje kvadrature posega, ki bi še veljal kot manjša rekonstrukcija, zato se lahko člena poslužujemo za posege pri izvedbi raznih izboljšav ali zamenjav večih posameznih konstrukcijskih elementov. V to kategorijo spadajo večji preboji konstrukcije, manjše povečanje prostornine (pri čemer se ne sme povečati bruto tlorisna površina objekta), vgradnja dvigala v notranjost, prizidava zunanjega stopnišča oz. dvigala, ki pa ne sme povezovati več kot treh etaž in zamenjava elementov javnega vodovoda ter kanalizacije. 

Za poseg manjše rekonstrukcije ni potrebna pridobitev gradbenega dovoljenja, vendar je dovolj pisno mnenje pooblaščenega strokovnjaka s področja gradbeništva oz. mnenje pooblaščenega arhitekta. V primeru, da manjša rekonstrukcija pomeni manjše povečanje prostornine ali prizidavo zunanjega stopnišča ali dvigala, pa je potrebno pridobiti še soglasje občine glede skladnosti s prostorskimi akti. 

IV. SKLADNOST S PROSTORSKIMI AKTI 

(47. člen / 2. odstavek) 

Izsek iz zakona:

» Upravni organ je vezan na mnenje pristojnega mnenjedajalca, če izpolnjuje zahteve iz četrtega odstavka 43. člena tega zakona.« 

Za pridobitev gradbenega dovoljenja je potrebno upravnemu organu priložiti mnenj pristojnih mnenjedajalcev med katerimi je tudi občina, ki se opredeli ali je predlagan poseg oz. legalizacija skladna z obstoječimi prostorskimi akti. Nemalokrat pa smo se v praksi srečali s situacijo, da je upravni organ podal dopolnitve ali pa kar seznanitev z dejstvi, da vlogi ne bo mogoče ugoditi, saj predlagana gradnja po upravnem mnenju ni skladna z vsemi določili občinskega izvedbenega akta, kljub temu, da smo priložili pozitivno mnenje občine. 

Nov gradbeni zakon (GZ-1) prinaša spremembo na tem področju. Upravni organ z GZ-1 ne bo več presojal o skladnosti nameravanega posega z določbami prostorskega akta, ampak bo sprejel dejastva, ki jih v mnenju navedejo pristojni mnenjedajalci. 

Zaradi te novosti GZ-1 uvaja skrajšani ugotovitveni postopek izdaje gradbenega dovoljenja, v katerem navaja rok za izdajo gradbenega dovoljenja 30 dni od prejema zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja v skladu z Zakonom o upravnem postopku ter njihova obravnav pred državnega oblaka e-prostor ter e-graditi. 

V. DOPUSTNA ODSTOPANJA 

(79. člen) 

Izvleček iz 79. člena / prvi odstavek: 

»- se objekt horizontalno premakne od lege, določene v dokumentaciji za pridobitev gradbenega dovoljenja, vendar ne več kot za 1,0 metra«, 

Izvleček iz 79. člena / drugi odstavek: 

»- se posamezne zunanje mere, določene v gradbenem dovoljenju (širina, višina, dolžina, globina, polmer in podobno), povečajo, vendar ne več kot za 0,5 metra, ali se posamezne zunanje mere zmanjšajo in 

–  se ne spremeni ničelna kota pritličja za več kot 0,5 metra.«

Trenutno je dovoljeno posamezne zunanje mere stavbe, ki so določene v gradbenem dovoljenju znotraj dopustnih odstopanj od gradbenega dovoljenja povečati oz. zmanjšati za največ 0,30m. 

GZ-1 pa ima spremenjen kriterij kaj spada pod dopustna manjša odstopanja od gradbenega dovoljenja. Objekt se lahko premakne od lege, ki je navedena na gradbenem dovoljenju za največ 1m. Stavbi se lahko posamezne zuanje mere, ki do določene v gradbenem dovoljenju, povečajo oz. zmanjšajo za 0,50m, pri čemer se tudi ničelna kota ne spremeni za več kot 0,5m. 

S tem investitor prejme več svobode in možnosti do kasnejših sprememb projekta.